行业洞察

Industry insight
不良地产的成因及处置方式

地产行业是助长经济发展的推动机,但近几年在“房产限购令” “房产只住不炒”的政策导向下,国家对地产行业展开持续调控,流向地产领域的资金大幅减少。在地产行业发展调整的过程中,市场调节作用的滞后与地产行业内部的竞争均增加了地产不良的风险。

不良地产的形成原因

1. 地产涉及违法违建

《城乡规划法》规定,违法建筑包括以下六类:(1)未取得建设工程规划许可证的建筑物;(2)未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的建筑物;(3)未经批准进行临时建设或未按照批准内容进行临时建设的;(4)临时建筑物、构筑物超过批准期限不拆除的;(5)违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的,建造的建筑物;(6)农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准,非法占用土地建住宅的。当地产开发违反上述条例时,便会无法如期拿到立项审批批文与销售证。开发商不能通过销售获得现金流,进而无法支付项目工程款与银行贷款,最终便会形成不良地产。

2. 地产涉及债权债务纠纷

一般来讲,民营企业投资的地产项目更易发生债权债务纠纷。民营企业通过银行贷款、债券发行、民间借贷融资等方式获得地产开发权,一旦后期销量低迷,便会导致项目资金无法回笼,债权人由于无法收回本金而选择将企业告上法庭。法院查封地产项目,导致项目停工无法继续销售,最终形成不良。

3. 地产涉及市场风险地产市场的供需变化会形成短期市场风险。

若某一地域的地产数量已呈现供大于需的态势,该行业便会在未来几年均处于去库存阶段,超出需求部分的地产若不能及时转型,便会因现金回笼速度慢而形成不良。

4. 地产开发商水平不足

对于房地产开发商而言,最重要的生产经营环节即是项目决策前的市场定位和项目实施后的市场营销。准确的市场定位和积极的营销策略是房地产项目开发和经营成功的前提,而这两个环节都需要地产开发商在市场调查、产品设计水准、操盘能力、销售渠道等方面具备良好的开发水平。若地产开发商能力不足,例如市场定位不准,将导致目标客户不清而造成销售不畅,影响企业资金周转,甚至可能形成烂尾楼盘。

不良地产的处置方式

1. 不良资产证券化

资产管理公司可以将地产项目中缺乏流动性但具有稳定现金流的应收账款等资产汇集起来,通过内外部信用增级的方式,经二级市场进行出售,进而形成资金的交易流通。这种处置方式将原有的不良地产转化为可供市场交易的证券,通过增加资本流动性来释放资本,可以有效规避地产的烂尾风险。

2. 不良贷款重组地产

不良贷款重组是快速处置不良资产的一种重要手段。对于生产经营正常、短期资金回笼困难的地产开发商,资产管理公司可与其开展履约变更谈判,通过变更借款主体、增加担保人、增加抵押物等方式实施地产贷款重组事宜。资产管理公司通过收购债权以开展整体性债务重组,推进项目的后续复工,增强项目的还款能力。

3. 引进增量资金盘活

针对信用优良的中小民营地产开发商,商业银行在其贷款进入次级以前,可协商引入资产管理公司参与房地产项目融资。商业银行可在严控贷款规模的情况下,为地产项目注入一定的流动资金,以盘活银行在地产业务领域的不良贷款,最终化解地产不良风险。

4. 引入新的施工单位

针对因建设中断而形成不良的地产开发项目,资产管理公司可在合理合规条件下为不良地产开发商引入新的施工单位。新施工单位可与原开发商约定以建成工程来冲抵不良地产后续的建设工程款,从而完成不良地产的继续建设。

5. 以物抵债

资产管理公司可与地产开发商谈判,收取地产企业具有保值升值能力、位置优良的地产作为抵债资产。资产管理公司可优先收取具备销售条件、有产权证明、无瑕疵的住宅地产,其次收取商用地产,以求在最短时间内将地产处置变现。

6. 不良债权转让

资产管理公司可将地产项目所涉及的不良债权按照市场价格实行“卖断式”出让,出让时严格遵守《民法典》中的制度规定,公开公平交易以降低转让过程中存在的法律风险和道德风险。债权转让方式可缩短资金回流周期,在最快时间内实现资金的变现。

总体而言,不良地产主要因法律因素、信用因素、市场因素、行业因素等方面形成,可通过注入盘活资金、增强资金流动性、缩短资金变现周期等方式得以有效处置。合理处置不良地产可以维护债权人权益,同时提高社会资源利用率,具有积极的经济效益与社会效益。