近年来，地产融资业务的监管力度逐步增强，对AMC地产业务的限制也趋于严化。在政策与经济的双重压力下，地产行业的发展态势不容乐观。地方AMC如何基于主业盘活地产存量，如何有效防范地产行业存在的经营风险，是当前监管增强背景下的重要考量问题。

地产行业的政策压力

1.地方AMC融资业务监管政策

2020年7月，银保监在官网发布《关于加强地方资产管理公司监督管理工作的通知》（以下简称《通知》），明确地方AMC不得以收购不良资产的名义为地产企业提供融资。这一《通知》限制了资产管理公司的地产业务链条，以往通过不良包装开展地产融资的收购模式受到限制。

2.“三条红线”政策

2020年8月，住建部、中国人民银行在地产企业座谈会中明确提出涉及“三条红线”的地产企业不得开展融资业务。三条红线具体指：现金短债比小于1倍、剔除预收款后的资产负债率大于70%、企业净负债率大于1倍。实施“三条红线”政策的目的是合理控制地产行业的资金规模，以促进地产行业的持续性发展。但现阶段，有超过四成的上市地产企业均无法达到“三条红线”的指标要求。

涉房不良的形成原因

1.地产项目违规违建

由于项目违规违建，后期开发商无法获取房屋销售证明，也无法定期向施工方结算尾款。同时，许多不符合规划要求的违法违章建筑必须进行拆除处理，一旦房屋拆除开发商便会资金链断裂，从而产生不良资产。这类不良地产的盘活需要得到国家政策的支持，比如说土地性质的改变。

2.开发商运营能力不足

商业地产的持续发展需要开发商具有极强的运营能力。现阶段，我国大多数开发商精通销售住宅地产，而缺乏专业的商业地产运营能力，导致商业地产招租困难。在定额商住比的要求下，开发商自留的商业地产无疑会产生高额的机会成本，无法获取预计的经济收益，甚至导致资金链紧张。这类不良地产的盘活需要注入大量资金继续推行商业销售，或是引进专业型地产运营人才。

3.市场供求不均衡

由于短期内地产市场供需不均衡，部分开发商无法实现地产的定期销转投要求，而对去化较慢的地产项目，客户容易进入观望状态，从而导致资金回流不足。这类不良地产可以通过原有债务展期、引进优质接盘商来盘活。

4.以地产抵押融资造成债务纠纷

这是现阶段最常见的地产不良成因，借款人一般为非房地产项目融资主体，为了实体企业的短期资金需求，使用房屋或土地作为抵押物开展融资，一旦实体企业经营不良或是利润连年下降，便会导致借款人债务违约，最终形成债务纠纷。这类不良地产的盘活相对而言比较复杂，只能通过变卖原有抵押物的形式获取资金。

地方AMC的地产盘活策略

1.收购债权开展债务重组

这是最为常见的地产盘活模式。“三条红线”中的企业净负债率要求使得地产企业融资渠道受阻，AMC也无法为问题地产提供直接融资，仅能依据现有资产开展债务重组事宜。地方AMC通过收购债务方的债权开展整体性债务重组，并为项目注入流动资金，推进项目的后续复工。由于不良地产可能涉及多重债务纠纷，地方AMC可通过抵押在建工程方式获取优先受偿权。抵押在建工程前需聘请第三方机构核验工程质量，然后通过银行委托贷款方式完成债权转换。除此之外，地方AMC需对债务方的财务实施统一管理，严格控制各项工程款的支付流程。为了保障工程后续的稳定推进，也可以引进优质开发商进行项目代建。

2.并购问题企业或资产

在监管政策的限制下，地方AMC无法通过“拖欠工程款项”等不良线索进行地产包装，若想合法完成并购事宜，可以通过资产折现方式抵扣地产企业原有债务。地方AMC可将涉及地产的问题债权全部购入，然后通过以资抵债、诉讼拍卖等方式开展债务重组，由地产商承担定额债务作为其购买股权对价的部分或全部（又称承债式收购）。除却全部购入的方式外，地方AMC还可以将问题地产剥离出售至开发商，从而完成对地产存量的盘活。地方AMC还可以引入剩余股权投资模式，通过股权转让手段持有开发商的剩余股权，以提升地产投资的经济效益。

3.与政府合作推动土地性质变更

在AMC提供融资受限的情况下，可以通过与政府合作拓宽不良地产处置的途径。随着城市化进程的加速，市中心的地皮变得越发昂贵。由于历史发展原因，市中心除各项新型地标建筑外，还可能存在一些不合时宜的老旧厂房，这些厂房大都因为老企业的经营不善而荒废。地方AMC可与地方政府部门开展合作，引进优质开发商并推动土地性质变更，使得原废弃厂房充分发挥区位优势，重获新生。

4.与专业机构合作提升地产价值

地产价值与其使用途径息息相关。依据这一特点，地方AMC可与各专业机构开展合作，推动问题地产使用途径的变更。例如，因位置偏僻而招租困难的写字楼，地方AMC可与教育机构合作，将写字楼改为商业盈利性教育培训机构，将位置偏远的劣势变为环境安静的优势。再例如，地方AMC可与地方酒店管理公司合作，将营收不佳的问题酒店改造为精装酒店式公寓进行租住或售卖，从而大幅提升原有资产价值。

地产融资监管力度的增强为地产行业的发展带来挑战。在问题地产的盘活过程中，地方AMC应灵活运用在地资源，增强与地方政府及专业机构的合作，积极开展债务重组或资产并购业务。这样在拓宽自身业务链条的同时，也能缓解地产行业的发展压力，进而推动地方经济的高质量发展。